Finansiera ett attefallshus – utökat bolån eller privatlån?
De flesta som bygger ett attefallshus lånar till det. Valet står mellan att utöka bolånet och att ta ett privatlån. Räntan talar för bolånet, men nya regler från 1 april 2026 begränsar hur mycket bolånet får växa.
Av Attefallskalkylen · Uppdaterad 24 oktober 2026
Vad kostar det, och vad ger uthyrning?
–
- Hyresintäkt per år
- –
- Skatt på uthyrningen
- –
- Kvar efter skatt och drift
- –
- Avkastning på byggkostnaden
- –
- Återbetalningstid
- –
Byggkostnad inklusive grund, el och VA. Skatt enligt Skatteverkets schablonavdrag 40 000 kr och 20 % av hyran för småhus, 30 % på överskottet. Drift som du betalar: 12 000 kr per år.
Det här visar vår analys
Våra beräkningar med SCB:s räntor för augusti 2026 och lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter
- Lånar du 1 135 000 kr till ett nyckelfärdigt hus och betalar av det på tio år, blir räntan efter avdrag 114 560 kr med utökat bolån och 348 680 kr med privatlån. Skillnaden är 234 120 kr.
- Sedan 1 april 2026 får ett befintligt bolån bara utökas till 80 % av bostadens värde, mot 90 % vid köp. Med ett hus värt 4 miljoner och 2,8 miljoner i lån finns bara 400 000 kr att låna; resten blir privatlån eller sparpengar.
- Banken får värdera om huset tidigare än efter fem år om värdet ändrats avsevärt av annat än prisutvecklingen. Ett färdigt attefallshus kan vara ett sådant skäl, men först när det står där.
- Med lagens lägsta amortering blir det utökade bolånet 4 597 kr i månaden första året, mot 13 609 kr för ett privatlån på tio år. Behövs ett nytt pantbrev kostar det 23 075 kr i stämpelskatt för hela beloppet.
| Privatlån, 10 år | 348 680 kr |
| Utökat bolån, avbetalt på 10 år | 114 560 kr |
| Nytt pantbrev för hela beloppet | 23 075 kr |
Bolån 2,86 % och privatlån 7,73 %: SCB, genomsnittlig ränta på hushållens nya lån i augusti 2026. Ränteavdrag 30 %. Pantbrev: 2 % stämpelskatt och 375 kr i avgift.
Hur mycket kan bolånet utökas?
Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter gäller från 1 april 2026. När en bostadskredit lämnas vid köp får belåningsgraden bli högst 90 %. När en befintlig kredit utökas, som när man lånar till ett attefallshus, får den bli högst 80 %. Så här mycket ryms under taket, jämfört med vad ett nyckelfärdigt attefallshus kostar i vår kalkyl:
| Husets värde | Nuvarande bolån | Belåningsgrad i dag | Max utökning (80 %) | Räcker till nyckelfärdigt? |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 1 500 000 kr | 50 % | 900 000 kr | Nej, 235 000 kr kvar |
| 3 000 000 kr | 2 200 000 kr | 73 % | 200 000 kr | Nej, 935 000 kr kvar |
| 4 000 000 kr | 2 000 000 kr | 50 % | 1 200 000 kr | Ja |
| 4 000 000 kr | 2 800 000 kr | 70 % | 400 000 kr | Nej, 735 000 kr kvar |
| 5 000 000 kr | 2 500 000 kr | 50 % | 1 500 000 kr | Ja |
| 6 000 000 kr | 4 000 000 kr | 67 % | 800 000 kr | Nej, 335 000 kr kvar |
Max utökning = 80 % av husets marknadsvärde minus nuvarande lån. Banken gör också en kreditprövning av din inkomst, som kan ge ett lägre belopp.
Lagen säger att banken ska använda marknadsvärdet från köpet eller från en omvärdering, och att en omvärdering tidigast får göras fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Undantaget är när värdet ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. Ett nybyggt attefallshus med kök och badrum kan höja värdet så mycket, men då är huset redan byggt. Den som inte har pengar att bygga för behöver därför ofta ett byggkreditiv eller ett privatlån under byggtiden och kan sedan lägga om till bolån.
Bolån eller privatlån: vad skillnaden kostar
Räntan efter 30 % ränteavdrag när hela beloppet betalas av på tio år, rak amortering på bolånet och annuitet på privatlånet:
| Lånat belopp | Bolån, netto ränta på 10 år | Privatlån, netto ränta på 10 år | Skillnad | Privatlån per månad |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 kr | 30 280 kr | 92 162 kr | 61 882 kr | 3 597 kr |
| 500 000 kr | 50 467 kr | 153 604 kr | 103 137 kr | 5 995 kr |
| 835 000 kr | 84 280 kr | 256 518 kr | 172 238 kr | 10 012 kr |
| 1 135 000 kr | 114 560 kr | 348 680 kr | 234 120 kr | 13 609 kr |
Räntor: SCB, hushållens nya avtal i augusti 2026, bostadslån 2,86 % och konsumtionslån 7,73 %. Din ränta beror på bank och kreditvärdighet. Ränteavdraget är 30 % upp till 100 000 kr i räntekostnader per år.
Privatlån är dyrare men snabbare och kräver ingen pant. Många banker lånar ut högst några hundra tusen kronor utan säkerhet, så för ett nyckelfärdigt hus räcker det sällan ensamt.
Amortering
Utökar du bolånet räknas belåningsgraden på hela lånet. Över 50 % ska du amortera minst 1 % av lånet per år, över 70 % minst 2 %. I vårt exempel med ett hus värt 4 miljoner och 2 miljoner i lån hamnar belåningsgraden efter utökningen på 78 %, och amorteringskravet på 2 % om året av hela lånet. Det skärpta amorteringskravet för lån över 4,5 gånger inkomsten togs bort 1 april 2026.
Pantbrev
Bolånet behöver säkerhet i form av pantbrev. Räcker de pantbrev som redan finns i fastigheten behöver du inga nya. Annars tar Lantmäteriet ut stämpelskatt på 2 % av det nya pantbrevets belopp och en avgift på 375 kr. För hela beloppet till ett nyckelfärdigt hus blir det 23 075 kr. Se Lantmäteriet: stämpelskatt och avgifter.
Vad hyran kan bära
Hyr du ut huset kan hyran betala lånet. Se hyra ut attefallshus för vad som blir kvar efter skatt och drift. Lagens text finns hos Riksdagen: lag (2026:226).
Veckans räkneexempel
Ett attefallshus på 30 m² byggt med byggsats och hantverkare kostar runt 835 000 kr inklusive grund, el och VA. Exempel: Annan större stad. Uthyrt för 8 000 kr i månaden, ger det 72 960 kr om året efter skatt och drift, och har betalat sig efter 11,4 år.